我國冷鏈物流園區基本類型及現存問題

冷鏈物流園區是近十年才出現的新概念，是我國物流高速發展和冷鏈物流得到充分重視的一個重要體現。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們為了強調冷鏈的特殊性，將冷產品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群統稱為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設指出了明確方向。

我國冷鏈物流園區主要分為以下幾種類型：

1.以冷凍品批發為主的市場型冷鏈物流園區

此類冷鏈物流園區是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區。此類園區依靠冷產品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區。

2.以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區

此類冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產品儲存，如進口海產品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

3.以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區

此類物流園區是目前大多數冷鏈物流園區的存在形式。目前，大型的農產品批發市場、綜合性物流園區都需要冷庫作為園區功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區概念。

1.冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重

我國現階段冷鏈行業的發展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優惠等，引導著投資方對該行業的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業長期、良性發展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區在得到政府優惠土地后，改變規劃方向，加大商業建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場的實際需求。

2.冷鏈物流園區投資方很多沒有農產品流通或者物流管理經驗

根據我們對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經營冷庫得到穩定收入，是地產業風險相對較小的區域。但非行業投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3.冷鏈物流園區建設多數只關注建筑形式，缺少專業規劃咨詢

冷鏈物流園區是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專業技術的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢買教訓，而不愿花錢買思想。”這種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時花費5萬美元(相當于40萬人民幣)聘請專業貨架咨詢公司對貨架系統進行規劃，這在國內企業簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業建設園區時采取招投標的方式來決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區設計，一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫結構圖了蘊含一定隱患

4.匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰略調研論證和規劃已經來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

5.冷庫建設國家標準仍需完善

2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時。

以上規定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進行防火分隔?按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統計正在制定和已經發布的與物流相關的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業并不知道，也談不上被企業采用。

總結我國冷鏈物流園區在快速發展過程中遇到的問題，首先是園區建設，其次是園區運營管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來的影響無論對企業、對社會都將是長期和巨大的。園區的運營雖然也出現很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發生，這樣才能推動我國冷鏈物流園區的健康和可持續發展。